3地鐵！1字頭！這個(gè)老黃埔新盤(pán)，閉著(zhù)眼睛搶?zhuān)?/h1>
廣州房產(chǎn)
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“宇宙中心”黃埔絕對是片神奇的土地，在各板塊百家爭鳴之時(shí)，依舊能隔三差五甩出點(diǎn)爆炸新聞。
就比如上周。
先有暴雨來(lái)襲，地鐵直接癱瘓，后有半年社保+本科學(xué)歷即可買(mǎi)房新政，區域熱度直接爆表。
中間還穿插了條重磅新聞：黃埔牽手清遠，攜百度、寶能等大佬啟動(dòng)百余個(gè)項目，1842億投資直面砸來(lái)。
黃埔很忙。
不僅如此，這片神奇的土地還長(cháng)出了一個(gè)新項目，名企、3地鐵、1字頭。
看到這個(gè)消息，配合著(zhù)右上角“讓夢(mèng)繼續”的slogan，我一度懷疑自己假酒上頭夢(mèng)回十年前。
為了驗證這份現實(shí)魔幻，我踏上了此次探盤(pán)之路。
01.
大沙東改造，百廢待興
神奇的項目必定有酒有故事，比如大佬于此的崢嶸歲月，比如腳下土地的前世今生。有，它都有。
此項目的總操盤(pán)為華南五虎之一，雅居樂(lè )。雖然總部就在廣州，但前幾年頗為低調。目前就市區而言，在售項目屈指可數。
但大佬并沒(méi)閑著(zhù)，瘋狂掘金舊改中。
2017年，雅居樂(lè )牽手黃埔區政府簽訂城市更新合作，開(kāi)始打造大沙東片區300公頃大城。
300公頃什么概念？半個(gè)珠江新城大小。
| 雅居樂(lè )黃埔大沙東綜合開(kāi)發(fā)項目示意圖
2018年，片區首個(gè)舊改示范項目動(dòng)工，也就是今天的主角，雅居樂(lè )黃埔創(chuàng )新中心。
| 項目營(yíng)銷(xiāo)中心
至于這個(gè)片區的前世今生，可以先看一張圖。
項目地塊為大沙街橫沙經(jīng)聯(lián)社利用留用地，按自然村劃分的話(huà)，所在的姬堂村也曾名噪一時(shí)。
村內有一處占地面積達2萬(wàn)多平的民俗建筑群，被廣州市文物專(zhuān)家認為是迄今發(fā)現的最大規模的明清時(shí)期古村落（羊城晚報報道）。
奈何往日的光彩也被現實(shí)蒙塵，地塊所在的位置多年用于物流倉儲，低矮物業(yè)密集；豐樂(lè )北路常年擁堵，兩側臨街全是修車(chē)檔、小餐飲店，“散亂污”的狀態(tài)深入人心。于是有了之后的釜底抽薪，拆改建大勢來(lái)襲。
| 區域變化，圖源網(wǎng)絡(luò )
低端物業(yè)逐一拆除，豐樂(lè )北路拓寬改造。目前雙向十車(chē)道終于緩解了之前的交通瓶頸。但放眼周邊，依舊百廢待興，暫時(shí)沒(méi)有配套可言。大沙地商圈與蘿崗萬(wàn)達距項目大概在3-5公里。
至于3地鐵，是7號線(xiàn)二期（在建，預計2022年建成）以及規劃中的19號線(xiàn)和28號線(xiàn)，均在姬堂站交匯，站點(diǎn)距項目1公里左右。
此外，445萬(wàn)平的廣州石化廠(chǎng)，在項目東側1.5公里左右。
| 周邊示意圖
| 豐樂(lè )北路，建筑為廣汽本田大樓
而緊鄰項目北側的碧山村路，城市界面也比較落后。
| 碧山村路街邊小店
| 臨涌道路
| 周邊水系
| 項目遠眺
02.
40平復式，只要60萬(wàn)？？
盡管配套，地鐵還需時(shí)日，但買(mǎi)房不就是買(mǎi)未來(lái)嘛，總歸那個(gè)1字頭還是依舊誘人的。
畢竟周邊的二手房?jì)r(jià)都要去到4萬(wàn)左右，商業(yè)屬性的也得2萬(wàn)+，這里真是1字頭的話(huà)，可謂天降喜事。
按照前期透漏的信息，項目規劃有百米甲級寫(xiě)字樓，企業(yè)總部基地，2萬(wàn)方的商業(yè)中心，以及公寓產(chǎn)品。
近期將開(kāi)盤(pán)的就是9號樓的LOFT公寓。
| 規劃示意圖
待售的產(chǎn)品是41-45平的雙層雙鑰匙設計，4梯25戶(hù)左右，主要是東西朝向。部分層有少量南向戶(hù)型。
| 戶(hù)型示意圖
至于價(jià)格，據透露，一套總價(jià)在60-65萬(wàn)之間，首付35萬(wàn)左右，貸款5年，月供5千左右。這價(jià)格，簡(jiǎn)直不要太友好。
參考周邊，同等面積小戶(hù)型租金大概一千多，在上下兩套同時(shí)滿(mǎn)租出去的理想狀態(tài)，該項目回報率在4-5%。
| 周邊租金示意，源自安居客
是不是還不錯？但在產(chǎn)權問(wèn)題上，本姑娘咯了一下牙。
買(mǎi)家只有使用權，即與開(kāi)發(fā)商簽署的只是租賃合同。按照合同法規定，租賃合同最長(cháng)簽20年，20年后再續簽。
那就是不可正常網(wǎng)簽，不可正常商業(yè)貸。不想全款的話(huà)，可以申請個(gè)人信用貸，也就是上文貸款5年的由來(lái)。
| 樣板間
03.
價(jià)格誘人但仍不建議
廣州目前市面上的大多公寓產(chǎn)品，的確都處于比較尷尬的境地。要么有產(chǎn)權，純新房，萬(wàn)般均好，但價(jià)格對比周邊住宅，性?xún)r(jià)比實(shí)在不高。
要么也是有產(chǎn)權，但十幾二十年的舊樓改造，居住體驗不佳。
再者就是今天這樣的使用權。
欣慰的是，此項目由大開(kāi)發(fā)商和區府聯(lián)手打造，雖然買(mǎi)家拿不到小紅本，但違建被拆，錢(qián)房?jì)煽盏娘L(fēng)險比較小。
同時(shí)客觀(guān)說(shuō)，項目有資產(chǎn)形態(tài)，如果未來(lái)產(chǎn)業(yè)導入成功，做現金奶牛是能實(shí)現的。
不過(guò)，也有一些不足需要掂量，比如不能抵押貸款，不能正常交易。對于一個(gè)長(cháng)長(cháng)長(cháng)長(cháng)長(cháng)租房而言，要找到下一個(gè)接盤(pán)買(mǎi)家，可能需要更長(cháng)長(cháng)長(cháng)長(cháng)長(cháng)長(cháng)長(cháng)長(cháng)的時(shí)間。
買(mǎi)下后要么自住，要么出租。
自住的話(huà)，兩年后收樓，地鐵預計也能開(kāi)通，7號線(xiàn)轉5號線(xiàn)，10站到珠江新城。
| 7號線(xiàn)二期示意圖
出租的話(huà)，等周邊產(chǎn)業(yè)園、寫(xiě)字樓一一兌現，回本預計20年時(shí)間。20年后樓齡也比較長(cháng)了，理想狀態(tài)是開(kāi)發(fā)商免費續租，房子自行整改一番后，繼續放租賺錢(qián)。
好了，老黃埔，3地鐵，1字頭。在各個(gè)投資渠道屢屢受挫的當下，每個(gè)字都有說(shuō)不盡的誘惑。
但我仍不建議。風(fēng)險與收益，還是謹慎評判。
最后，你覺(jué)得這個(gè)盤(pán)，這個(gè)價(jià)格有人買(mǎi)嗎，歡迎留言告訴我們。
喜大 普
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