說(shuō)市丨麓谷：“中部智造”引領(lǐng)下 板塊發(fā)展更上一層樓
麓谷板塊作為長(cháng)沙乃至湖南的低碳綠色企業(yè)聚集地，政策支持力度大，人才吸引力強，住宅需求旺盛，而板塊房?jì)r(jià)處于內五區較低水平，未來(lái)上漲空間大、動(dòng)力足。隨著(zhù)板塊居住環(huán)境及各項目配套的逐步完善，未來(lái)有望成為全市樓市健康快速發(fā)展的“引擎”之一。
城市解讀
從“中部制造”至“中部智造”
作為中部崛起的“引擎”之一，長(cháng)沙在打造中三角乃至全國“智造之都”的情況下，近幾年經(jīng)濟發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，對人才的吸引力不斷增強，智能制造已成為長(cháng)沙的另一張名片，未來(lái)長(cháng)沙將打造成為全國智能制造的中心城市。
“中三角”三核中心城市之一
國家政策和社會(huì )資源支持力度大
PART/01
長(cháng)株潭城市群作為“中三角”的 “一核”，是中部崛起的“引擎”之一，直接承接著(zhù)長(cháng)三角和珠三角的雙重輻射。長(cháng)沙作為長(cháng)株潭城市群的核心城市，其政策及資源優(yōu)勢更集中。
長(cháng)沙產(chǎn)業(yè)基礎牢固
結構不斷優(yōu)化升級
PART/02
縱觀(guān)長(cháng)沙近10年的產(chǎn)業(yè)結構，第三產(chǎn)業(yè)逐步取代第二產(chǎn)業(yè)成為全市經(jīng)濟主導產(chǎn)業(yè)，而第一產(chǎn)業(yè)一直處于較低水平，符合經(jīng)濟發(fā)展規律，但與中部其他省會(huì )城市產(chǎn)業(yè)結構的橫向對比來(lái)看，長(cháng)沙第三產(chǎn)業(yè)占比較相對低，提升空間較大，其第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動(dòng)作用不可忽視。
制造業(yè)是長(cháng)沙的立市之本，而智能制造業(yè)是強市之基。長(cháng)沙產(chǎn)業(yè)發(fā)展以傳統支柱產(chǎn)業(yè)——裝備制造業(yè)為主體的上下游產(chǎn)業(yè)鏈擴展聯(lián)動(dòng)模式，通過(guò)技術(shù)引進(jìn)， 從傳統“制造之都”向“智造之都”轉變，其中專(zhuān)用設備制造業(yè)、汽車(chē)制造業(yè)、計算機、通信和其他電子設備制造業(yè)、化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)占比較高，水的生產(chǎn)和供應業(yè)、汽車(chē)制造業(yè)、化學(xué)纖維制造業(yè)、醫藥制造業(yè)發(fā)展迅速。
三一重工、中聯(lián)重科、鐵建重工、山河智能同時(shí)上榜“2019全球工程機械制造商50強”，長(cháng)沙已擁有國家級智能制造試點(diǎn)示范和專(zhuān)項數量27個(gè)，僅居于北京、上海、重慶三個(gè)直轄市之后，在全國省會(huì )城市中排第一，躋身全國“智造”第一方陣。智能制造已成為長(cháng)沙的另一張名片，未來(lái)長(cháng)沙將打造成為 全國智能制造的中心城市。
產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局
“十”字型產(chǎn)業(yè)布局
長(cháng)沙產(chǎn)業(yè)逐步由城郊結合部向城市邊緣轉移，其“十”字型產(chǎn)業(yè)布局呈現西重東輕的結構，西部產(chǎn)業(yè)群主要發(fā)展低碳綠色的產(chǎn)業(yè)，比傳統產(chǎn)業(yè)能級更高，政策支持力度更大，發(fā)展更迅猛，其核心區——長(cháng)沙高新區全國綜合排名靠前。
西部產(chǎn)業(yè)集群依托政策優(yōu)勢
迎來(lái)新的發(fā)展契機
PART/01
目前優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群基本與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區重疊：西部高新區及望城產(chǎn)業(yè)集群，東部經(jīng)開(kāi)區與隆平產(chǎn)業(yè)集群，中部芙蓉中央商務(wù)區，南部雨花天心產(chǎn)業(yè)集群，北部金霞經(jīng)開(kāi)區集群。
長(cháng)沙中心城區產(chǎn)業(yè)規劃為“一主兩次五組團”的格局，即城市主體、岳麓片區、星馬片區、暮云組團、金霞組團、坪浦組團、空港組團、黃黎組團。長(cháng)沙大型的產(chǎn)業(yè)園區主要位于岳麓區及長(cháng)沙縣，且以國家級為主，主力發(fā)展方向多為高技術(shù)含量領(lǐng)域，并結合教育科研區，發(fā)展教育、科研、生產(chǎn)一條龍的知識產(chǎn)業(yè)。
長(cháng)沙高新區在多重利好政策的支持下
抓住“低碳綠色”機遇，快速發(fā)展
PART/02
圖：2019年度國家高新區綜合排名&湖南省2019年高新區創(chuàng )新發(fā)展“體驗報告”
在國家及省市政府的大力支持下，長(cháng)沙高新區發(fā)展迅猛：科學(xué)技術(shù)部火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)中心發(fā)布的2019年度國家級高新區評價(jià)-綜合排名顯示：長(cháng)沙高新區綜合排名第11名，是繼2018年度在全國高新區中綜合排名升至第12名之后，長(cháng)沙高新區又一次實(shí)現了進(jìn)位提升。同時(shí)在湖南省科學(xué)技術(shù)廳2019年高新區創(chuàng )新發(fā)展“體驗報告”中，長(cháng)沙高新區位列國家級高新區排名首位，遙遙領(lǐng)先長(cháng)沙其他新區。
長(cháng)沙高新區包含“一區四園” (岳麓山高科技園、星沙工業(yè)高科技園、隆平農業(yè)高科技園、遠大高科技園和市內政策區)，其中岳麓山高科技園(又稱(chēng)"麓谷")是高新區直管核心園區及核心區域。
作為中部崛起的“引擎”之一，長(cháng)沙在打造中三角乃至全國“智造之都”的情況下，近幾年經(jīng)濟發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，對人才的吸引力不斷增強，智能制造已成為長(cháng)沙的另一張名片，未來(lái)長(cháng)沙將打造成為全國智能制造的中心城市。
中部最大信息產(chǎn)業(yè)基地，湖南“軟件王國”
長(cháng)沙低碳經(jīng)濟增長(cháng)的綠色引擎
PART/03
麓谷科技新城(簡(jiǎn)稱(chēng)麓谷)是湖南省和長(cháng)沙市重點(diǎn)建設的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區、新型工業(yè)化的示范區和生態(tài)新城的樣板區，主要分為信息產(chǎn)業(yè)園、湖南麓谷信息港、中電軟件園和長(cháng)沙光伏產(chǎn)業(yè)基地四個(gè)重點(diǎn)園區，并支撐起長(cháng)沙工業(yè)經(jīng)濟的半壁江山。
片區內聚集了15家世界500強企業(yè)，集中全省70%以上的軟件企業(yè)，90%的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)；在致力于打造中部最大信息產(chǎn)業(yè)基地的目標下，重點(diǎn)發(fā)展低碳綠色產(chǎn)業(yè)，是長(cháng)沙實(shí)至名歸的"綠色經(jīng)濟"增長(cháng)區。
麓谷板塊解讀
從工業(yè)園區至科技新城的價(jià)值蝶變
麓谷最早以“工業(yè)園區”的身份出現，起步于1988年，2009年由國家科技部批準為國家創(chuàng )新型科技園區試點(diǎn)園區，隨著(zhù)政府對片區規劃發(fā)展的逐步落地，麓谷已由工業(yè)園區升級為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主導的科技新城。
從彈丸之地到中西部地區增長(cháng)極
麓谷為高新區核心發(fā)展區，2000年高新區岳麓山高科技園（麓谷）破土動(dòng)工，第一批入園企業(yè)開(kāi)工，2009年被科技部正式批準為部、省、市共建的國家級創(chuàng )新型園區試點(diǎn)園區，麓谷戰略地位不斷提升，成為中西部地區發(fā)展新的增長(cháng)極。
“麓谷制造”向“麓谷智造”
一業(yè)主導至多元產(chǎn)業(yè)集群
麓谷最初以先進(jìn)裝備（工程機械）產(chǎn)業(yè)為主導，經(jīng)過(guò)多年對節能環(huán)保、高端裝備制造、汽車(chē)電子等新興產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，逐步形成“一業(yè)特強，多業(yè)為輔”的產(chǎn)業(yè)集群，集制造、研發(fā)、服務(wù)三位于一體的產(chǎn)業(yè)體系。
麓谷源源不斷創(chuàng )造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值
占據全市重要地位
2018年，麓谷產(chǎn)業(yè)園區以?xún)H占全市1%的面積、5%的人口，創(chuàng )造了全市17%的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值和20%的財政收入，成為名副其實(shí)的“西引擎”。
麓谷規劃定位為生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)區
涵蓋完善的居住與生活配套
目前整個(gè)麓谷板塊規劃主要分為麓谷二期、三期，麓谷信息產(chǎn)業(yè)園和麓谷新區三大片區，其中麓谷二、三期為最早開(kāi)發(fā)區域，成熟度高，隨后向北、向西擴張，板塊規劃總面積已達4800公頃，規劃總人口34萬(wàn)，除工業(yè)產(chǎn)業(yè)區外，規劃功能涵蓋住宅、教育、醫療、商業(yè)、景觀(guān)等完整配套，在產(chǎn)城融合下逐步成為宜居宜業(yè)的科技產(chǎn)業(yè)新城。
麓谷板塊地處湘江新區核心區，園中園區位優(yōu)渥，產(chǎn)業(yè)起步早，政策扶持不斷加碼，經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，麓谷孕育了電子信息、先進(jìn)制造技術(shù)、新材料、新能源和生物醫藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)類(lèi)型前景廣闊。同時(shí)，麓谷引進(jìn)和培養了大批高科技人才，為板塊注入新活力，人才的聚集衍生更多需求。隨著(zhù)規劃配套設施的逐步落地，麓谷成為中部地區科創(chuàng )高地，向世界遞出“中國硅谷”名片。
麓谷樓市解讀
政府與企業(yè)共創(chuàng )區域發(fā)展
麓谷板塊以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，2018年之前麓谷板塊一二級市場(chǎng)交易冷清，2018年開(kāi)始政府積極推地，品牌房企紛紛入駐，近年片區市場(chǎng)容量迅速躥升至全市中上水平，成為長(cháng)沙重點(diǎn)熱門(mén)板塊。
1
政府積極供地推進(jìn)片區建設
近三年麓谷板塊土拍市場(chǎng)熱度升溫明顯，經(jīng)營(yíng)性用地成交自2018年起大幅上漲；從1-6月同期來(lái)看，2018年上半年和2019年上半年分別僅成交2宗和1宗經(jīng)營(yíng)性用地，而2020年上半年在疫情黑天鵝背景下仍成交5宗地塊，同比漲幅明顯。
2
新房成交再引市場(chǎng)目光
大盤(pán)時(shí)代（保利麓谷林語(yǔ)）后區域供應量短缺，近兩年大量新建項目入市，樓市交易活躍，區域首改置換需求旺盛，產(chǎn)業(yè)區域地緣性需求更強。
岳麓區板塊中，成交僅次于梅溪湖近幾年商品房供求量?jì)r(jià)整體呈上漲趨勢，與一級市場(chǎng)呈正相關(guān)關(guān)系。2019年一批全新項目集中入市，新房市場(chǎng)取得突破性增長(cháng)，成交均價(jià)首次破萬(wàn)。從近一年各板塊成交量?jì)r(jià)來(lái)看，麓谷板塊成交面積92萬(wàn)方，排名全市第4，在岳麓區板塊中僅次于梅溪湖板塊。
近幾年客戶(hù)置業(yè)面積段逐年增大，2017年麓谷商品住宅成交面積以80-100㎡剛需戶(hù)型為主，2019年以100-120㎡剛需戶(hù)型為主，2020年以120-140㎡剛改戶(hù)型為主，區域改善需求旺盛。
板塊內部分布有大量產(chǎn)業(yè)園、科技園、大型企業(yè)等，衍生更多居住需求，目前置業(yè)客戶(hù)以本區域企業(yè)員工為主，占比60%，其次為受市中心、梅溪湖及其他區域價(jià)格擠壓的外溢客戶(hù)，占比30%，另有10%來(lái)自望城、寧鄉等周邊縣市。
3
頭部房企注入活力，標桿項目帶動(dòng)區域熱銷(xiāo)
近兩年品牌房企紛紛入駐，助力板塊熱銷(xiāo)，軌道交通、教育資源、商業(yè)配套、品牌房企、稀缺產(chǎn)品等共性較大。
品牌房企進(jìn)駐提升板塊品質(zhì)目前板塊內入駐品牌房企近20家，從最初的保利一家獨大發(fā)展為現在的多家齊放，大部分為近兩年首次進(jìn)駐，主力分布于尖山湖公園周邊。
近兩年熱銷(xiāo)項目有萬(wàn)科金色夢(mèng)想、長(cháng)房云時(shí)代、龍湖湘江星座等，其中萬(wàn)科金色夢(mèng)想為麓谷板塊網(wǎng)紅大盤(pán)，地鐵上蓋、臨近師大附中實(shí)驗學(xué)校、近步步高梅溪湖大型商業(yè)中心是其熱銷(xiāo)原因；2020年保利恒偉時(shí)光印象躍升為新進(jìn)熱點(diǎn)項目，去化流速快。
綜合各項目特征，臨近地鐵和重點(diǎn)學(xué)校、規劃完善的商業(yè)配套、稀缺品質(zhì)產(chǎn)品、品牌房企效應等成為購房者選擇因素。
總結
近兩年政府在麓谷板塊積極推地，品牌房企紛紛入駐，成交規模已躍居全市第四，但成交均價(jià)仍處于較低水平，成交趨勢向上，入市仍存機會(huì )。完善優(yōu)質(zhì)的教育資源，便捷的交通和商業(yè)，稀缺高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品以及品牌效應等成為吸引市場(chǎng)目光的因素。
來(lái)源：克而瑞湖南
撰寫(xiě)/劉志能、陳佳
審核/劉芳、蔡嫣
Hash:ee73222ab32a92abea732b2601418f3d8e9dbd12
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