導(dǎo)讀：旅游綜合體的核心特征包括了哪幾個(gè)方面？ 一、旅游綜合體的核心特征包括了哪幾個(gè)方面？ 二、建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村如何才能突出旅游導(dǎo)向？ 三、中國旅游用地性質(zhì)是什么 哪些可用于旅游房產(chǎn)開發(fā)

一、旅游綜合體的核心特征包括了哪幾個(gè)方面？

“旅游綜合體”的概念，實(shí)際上來自于我們所熟悉的“城市綜合體”，但是兩者有著明顯區(qū)別。城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂四大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體）。而“旅游綜合體”，有時(shí)也稱之為“休閑綜合體”或“度假綜合體”，是指基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ)，以旅游休閑為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動(dòng)發(fā)展的度假酒店集群、綜合休閑項(xiàng)目、休閑地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架，整體服務(wù)品質(zhì)較高的旅游休閑聚集區(qū)。作為聚集綜合旅游功能的特定空間，旅游綜合體是一個(gè)泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，也是一個(gè)旅游經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，并有可能成為一個(gè)旅游休閑目的地。

“旅游綜合體”出現(xiàn)，是“旅游消費(fèi)模式升級(jí)（從單一觀光旅游到綜合休閑度假）、景區(qū)發(fā)展模式升級(jí)（從單一開發(fā)到綜合開發(fā)）、地產(chǎn)開發(fā)模式升級(jí)（從傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)到綜合休閑地產(chǎn)）”三大升級(jí)共同作用的結(jié)果。從這個(gè)意義上看，更印證了“旅游綜合體”必然是推動(dòng)中國旅游產(chǎn)業(yè)再次升級(jí)的主力引擎，遠(yuǎn)景設(shè)計(jì)院指出其核心特征包括以下五個(gè)方面：

1.以一定的旅游資源與土地為基礎(chǔ)。這是旅游綜合體打造的前提所在，需要指出的是，這里說的旅游資源，是包括人工打造的資源在內(nèi)的泛旅游資源的概念，如何轉(zhuǎn)化成具有獨(dú)特吸引力的旅游產(chǎn)品是其核心指向。土地資源，可大可小，它決定了旅游綜合體的規(guī)模大小，影響著產(chǎn)品的配比結(jié)構(gòu)。

2.以旅游休閑功能為主導(dǎo)。作為旅游綜合體，旅游休閑功能必須是主導(dǎo)，基于泛旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的構(gòu)架，融合觀光、游樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、會(huì)議、度假、體驗(yàn)、居住等多種旅游功能在內(nèi)的“綜合旅游休閑”的概念，當(dāng)然，在實(shí)際開發(fā)中的功能綜合配置，不是多種功能的簡單的大糅合，而是要根據(jù)具體情況，側(cè)重打造其中某一項(xiàng)或幾項(xiàng)功能。

3.以土地綜合開發(fā)為手段。旅游綜合體，實(shí)際上根本就是以旅游休閑為導(dǎo)向的土地綜合開發(fā)利用的一種手段，其目標(biāo)是通過綜合開發(fā)，進(jìn)行多功能、多業(yè)態(tài)的集聚，以旅游發(fā)展提升土地價(jià)值、推動(dòng)衍生產(chǎn)業(yè)發(fā)展、多元文化互動(dòng)，最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)回報(bào)的最優(yōu)化。

4.以休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心。在此說的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品，既包括度假酒店地產(chǎn)、休閑商業(yè)地產(chǎn)（商街）、休閑住宅地產(chǎn)三大核心類別，也包括其他特色主題地產(chǎn)如創(chuàng)意地產(chǎn)，這是旅游綜合體開發(fā)最核心的一個(gè)板塊，是贏利的核心所在。

5.以較高品質(zhì)服務(wù)為保障。作為旅游開發(fā)的升級(jí)模式，旅游綜合體必須擁有超越一般景區(qū)的較高品質(zhì)的服務(wù)作為保障，才能夠?qū)崿F(xiàn)良好的運(yùn)營。

二、建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村如何才能突出旅游導(dǎo)向？

建設(shè)新農(nóng)村怎樣才能突出旅游導(dǎo)向?北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)專家指出，新農(nóng)村建設(shè)突出旅游導(dǎo)向設(shè)計(jì)到區(qū)域綜合開發(fā)。我們認(rèn)為，旅游導(dǎo)向的區(qū)域綜合開發(fā)是目前中國非常具有指導(dǎo)意義的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。

實(shí)際上，隨著我國城市化的發(fā)展，旅游成為了提升城市化質(zhì)量的重要因素，是城市化中具有產(chǎn)業(yè)、居住支持雙重價(jià)值的要素，為其發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支撐。中國的旅游開發(fā)，已經(jīng)與區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程全面結(jié)合，并在產(chǎn)業(yè)上趨于融合，形成了旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向下泛旅游產(chǎn)業(yè)聚合的區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城鎮(zhèn)化綜合開發(fā)模式，這種以旅游為引擎的區(qū)域綜合開發(fā)模式，我們稱之為“旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)模式”(Tourism-oriented regional in tegrated development model，簡稱TORD模式)。

旅游具有引擎效應(yīng)，能夠推進(jìn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行聚集發(fā)展、形成新農(nóng)村建設(shè)的全面提升、帶動(dòng)土地升值、延伸商業(yè)房地產(chǎn)及休閑度假房地產(chǎn)等高利潤項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)開發(fā)的快速回報(bào)。依托“服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集、土地升值、房地產(chǎn)高回報(bào)”這三要素，形成了旅游引導(dǎo)下區(qū)域綜合開發(fā)的模式，并已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流模式。

實(shí)際上，傳統(tǒng)旅游項(xiàng)目(以游客為服務(wù)對(duì)象，通過服務(wù)，獲取收益的項(xiàng)目)的投入產(chǎn)出比越來越低，特別是在一流觀光資源已經(jīng)全部開發(fā)完成之后，旅游服務(wù)與旅游設(shè)施開發(fā)項(xiàng)目都是“高投資、低回報(bào)、長周期”型項(xiàng)目。政府為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的產(chǎn)業(yè)開發(fā)導(dǎo)向，與投資商在泛地產(chǎn)高通脹時(shí)代的高回報(bào)率要求，在當(dāng)今的旅游服務(wù)與旅游設(shè)施產(chǎn)品開發(fā)上，已經(jīng)形成了明顯的矛盾結(jié)構(gòu)。(來源：北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院：“旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)模式”與旅游投資新時(shí)代)

三、中國旅游用地性質(zhì)是什么 哪些可用于旅游房產(chǎn)開發(fā)

從國內(nèi)外的土地使用性質(zhì)而言，都不存在旅游房產(chǎn)用地這個(gè)類別，而在國內(nèi)出現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)開發(fā)概念，其實(shí)質(zhì)還只是房地產(chǎn)開發(fā)商針對(duì)項(xiàng)目建成后用于與旅游行業(yè)相關(guān)的住宿和經(jīng)營活動(dòng)來進(jìn)行定義。從房地產(chǎn)開發(fā)的角度分析，旅游房地產(chǎn)包含兩個(gè)概念。一個(gè)是指旅游地產(chǎn)，包括旅游景點(diǎn)開發(fā)和休閑娛樂等設(shè)施的建設(shè)；另一個(gè)是指旅游房產(chǎn)，圍繞旅游活動(dòng)所需要的，以住宿業(yè)開發(fā)為主，包括旅游酒店、賓館、服務(wù)式公寓、旅店、經(jīng)濟(jì)型酒店、度假村和休閑度假住所等。 因此，要確認(rèn)中國旅游房產(chǎn)的用地性質(zhì)，需要從政府規(guī)定的住宿業(yè)用地和房地產(chǎn)開發(fā)用地來進(jìn)行區(qū)分。從住宿業(yè)的角度來考慮，只有旅游星級(jí)酒店屬于旅游商業(yè)用地；從房地產(chǎn)開發(fā)角度分析，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)包括商業(yè)（含旅游商業(yè)用地）用地、住宅用地、綜合用地和工業(yè)用地等。 只有旅游星級(jí)酒店在通過國土管理部門和旅游部門審批后，可以以旅游商業(yè)用地性質(zhì)立項(xiàng)。而其它住宿業(yè)設(shè)施，如服務(wù)式公寓、社會(huì)旅館、經(jīng)濟(jì)型酒店等的用地性質(zhì)，政府并沒有明確作出規(guī)定。住宿業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)并不受用地性質(zhì)的限制，但必須獲得與住宿業(yè)相關(guān)的行業(yè)特許經(jīng)營許可證，如消防、安保和衛(wèi)生等。 按照現(xiàn)有的相關(guān)政府規(guī)定，國內(nèi)可以用于旅游房產(chǎn)開發(fā)的土地用地性質(zhì)如下：商業(yè)性質(zhì)用地 傳統(tǒng)的旅游星級(jí)賓館、酒店項(xiàng)目立項(xiàng)，土地批租年限為 40 年，該類項(xiàng)目不屬于房地產(chǎn)開發(fā)行為，一般不允許按照商品房模式進(jìn)行分割銷售。 國家級(jí)或省級(jí)旅游度假區(qū)內(nèi)的旅游商業(yè)用地，土地批租年限為 40或50 年，由于各地鼓勵(lì)投資的政策不同，有些可以按照房地產(chǎn)開發(fā)模式，按照商品房模式分割銷售。 城市商業(yè)用地，土地批租年限為 40 年，允許以房地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行銷售，但受到相關(guān)法規(guī)的約束。 商業(yè)用地性質(zhì)的旅游房產(chǎn)項(xiàng)目，一般適合于建設(shè)旅游星級(jí)賓館、商務(wù)酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、度假酒店等以酒店經(jīng)營為主要目的投資行為。 綜合類用地 商住兩用，即，商業(yè)和住宅綜合用地，帶有裙房的商務(wù)公寓或?qū)懽謽牵恋嘏饽晗逓?50 年，該類用地性質(zhì)本身就屬于房地產(chǎn)開發(fā)，可以按照商品房模式分割銷售。 商業(yè)城市中的綜合類用地性質(zhì)，一般適合于商務(wù)酒店、全套房酒店、旅游星級(jí)賓館、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店等旅游房產(chǎn)建設(shè)。 國家級(jí)或省級(jí)旅游度假區(qū)內(nèi)的綜合類用地性質(zhì)，一般適合于度假酒店、度假公寓等旅游房產(chǎn)建設(shè)。 住宅用地 純住宅類酒店式公寓、別墅，土地批租年限為 70 年，本身屬于房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)，可以按照商品? ?模式分割銷售。 住宅用地性質(zhì)，一般適合于服務(wù)式公寓、度假公寓、度假別墅等旅游房產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。相關(guān)閱讀：旅游用地如何分類？它們的具體功能是什么？關(guān)于旅游用地的相關(guān)法律規(guī)定知識(shí)旅游用地規(guī)劃容易遇到哪些問題 解決方案一覽旅游用地規(guī)劃存在哪些問題?如何解決?

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