五環(huán)全面進(jìn)入“8萬(wàn)+”時(shí)代，剛需沒(méi)機會(huì )了嗎？
隨著(zhù)，大瓦窯兩兄弟的即將入市，有媒體喊出五環(huán)全面進(jìn)入“8萬(wàn)+”時(shí)代。
事實(shí)真是這樣嗎？今天慧聲君給大家盤(pán)點(diǎn)下北京四環(huán)至五環(huán)內的在售新房，看看是否真如一些媒體所說(shuō)，五環(huán)已經(jīng)全面“8萬(wàn)+”化了。
北京申奧催生了五環(huán)路，在五環(huán)的環(huán)線(xiàn)上，布局著(zhù)西山公園、圓明園、亦莊經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區、園博園等城市公園、城市產(chǎn)業(yè)結合體，讓五環(huán)成為一條重要樓市價(jià)值鴻溝帶。
眼下，四環(huán)至五環(huán)內的新盤(pán)多集中在南五環(huán)方向，我們先從這一區域說(shuō)起，依次介紹西五環(huán)、北五環(huán)和東五環(huán)。
1、南五環(huán)：“5萬(wàn)+”到“8萬(wàn)+”起飛
在大興舊宮，電建洺悅灣平均售價(jià)5.4萬(wàn)元/平米，精裝交房。而在南五環(huán)外的綠城和錦誠園售價(jià)高達6.5萬(wàn)元/平米，中鐵華僑城和園、中鐵建花語(yǔ)府售價(jià)也在6萬(wàn)元/平米以上。加之，合生舊宮新地塊樓面價(jià)4.4萬(wàn)元/平米，預料未來(lái)售價(jià)突破6.5萬(wàn)元/平米。
可以說(shuō)，作為南五環(huán)內售價(jià)“5萬(wàn)+”的樓盤(pán)，電建洺悅灣的價(jià)格已經(jīng)讓區域競爭對手望塵莫及了。這緣于，電建拿地早，樓面價(jià)低，所以敢釋放出這樣的低價(jià)。
高性?xún)r(jià)比讓電建洺悅灣在去化上也一騎絕塵，項目的兩居三居已售罄，目前只有133平的四居在售。
從大興的舊宮來(lái)到豐臺的新宮，這里有兩個(gè)老盤(pán)：泰禾金府大院和中糧天恒天悅壹號。兩個(gè)項目的售價(jià)都在8萬(wàn)+，毛坯交付，其中泰禾單價(jià)更高、戶(hù)型更大點(diǎn)。
從建委官網(wǎng)上看到，泰禾金府大院目前正在出售車(chē)位。泰禾因為資金鏈問(wèn)題，前期買(mǎi)了這個(gè)項目的業(yè)主，最擔心的就是交房問(wèn)題。
中糧天恒天悅壹號目前是現房發(fā)售，不存在交付問(wèn)題。但據已經(jīng)收房的業(yè)主反應，項目交付不及預期，沒(méi)有8萬(wàn)+豪宅的高級感。
從新宮往西，來(lái)到大興西紅門(mén)，位于西紅門(mén)京開(kāi)東板塊的新城熙紅印和龍湖熙悅宸著(zhù)售價(jià)6.44萬(wàn)元/平米。
新城是毛坯交房，龍湖是精裝交房。新城的產(chǎn)品線(xiàn)非常長(cháng)，有適合小剛需的40平一居，也有135平的四居。龍湖最小面積89平起。
西紅門(mén)京東板塊的缺陷是配套很差，生活配套甚至為零。加上沒(méi)有地鐵，剛需買(mǎi)單的不多。
目前從去化上來(lái)看，雖然新城開(kāi)盤(pán)早，但龍湖因為品質(zhì)和客戶(hù)口碑，在銷(xiāo)量上更勝一籌。兩者成交速比為4：1，也就是說(shuō)5個(gè)購房人來(lái)到這個(gè)區域，4個(gè)會(huì )選擇龍湖，1個(gè)選擇新城。
從西紅門(mén)繼續往西，在豐臺白盆窯，矗立著(zhù)“白盆窯三兄弟”：中鐵諾德逸府、中鐵諾德春風(fēng)和院和京投發(fā)展臻御府。三個(gè)項目銷(xiāo)售均價(jià)6.77萬(wàn)元/平米，周邊二手房6萬(wàn)元/平米冒尖，新房的定價(jià)還是很合理的。
具體來(lái)看，京投發(fā)展臻御府交通最好，本身就是地鐵上蓋，這對剛需吸引力很大。而諾德逸府和春風(fēng)和院距離最近地鐵站超過(guò)1.5公里，步行需要20分鐘。京投發(fā)展御府的配套也是最好的，1.5公里范圍內就有永旺夢(mèng)樂(lè )城、萬(wàn)達廣場(chǎng)等，3公里范圍內還有花香奧萊。
稍顯不足的是，京投發(fā)展御府的89平連廊戶(hù)型有些爭議，有購房者擔心隱私問(wèn)題。
銷(xiāo)售上看，三個(gè)項目中，春風(fēng)和院開(kāi)盤(pán)最早，目前剩余房源最少。臻御府次之，諾德逸府剩余房源最多，還有300多套。
根據慧聲君不完全統計，目前，南五環(huán)，單價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平米的新房項目有2個(gè)，占比25%；單價(jià)在6萬(wàn)元/平米—7萬(wàn)元/平米的新房項目最多，有5個(gè)，占比超過(guò)60%。單價(jià)不到6萬(wàn)元/平米的新房有1個(gè)，占比12.5%。
五環(huán)進(jìn)入“8萬(wàn)+”時(shí)代這一結論，從南五環(huán)來(lái)看是不成立的，“8萬(wàn)+”項目在這里不是主導。
2、西五環(huán)：全面奔“8”
北京自古有“東富西貴”的說(shuō)法，在買(mǎi)房這件事情上也不例外。
慧聲君統計的西四環(huán)至西五環(huán)在售新房項目，單價(jià)均超過(guò)了8萬(wàn)+，在海淀西五環(huán)，房?jì)r(jià)更是直奔11萬(wàn)+。
近期入市的“大瓦窯兩兄弟”，首創(chuàng )天閱山河和遠洋城建國譽(yù)萬(wàn)和城預計售價(jià)均超過(guò)8萬(wàn)元/平米。
兩個(gè)項目距離地鐵都很近，名副其實(shí)的地鐵盤(pán)。特別是首創(chuàng )天閱山河，出地鐵口就能看到項目，國譽(yù)萬(wàn)和城距地鐵稍微遠點(diǎn)，從地鐵口步行到項目，需時(shí)15分鐘左右。
產(chǎn)品上，天閱山河有三居產(chǎn)品，上車(chē)門(mén)檻稍低，國譽(yù)萬(wàn)和城以四居為主，上車(chē)門(mén)檻稍高。
“大瓦窯兩兄弟”的缺陷也很明顯，除了臨鐵和五環(huán)內，其他優(yōu)勢全無(wú)。周邊兩公里內沒(méi)有大型超市，僅有一些二手房底商的小餐館，教育資源也不入流。并且，區域南部高壓線(xiàn)林立，京港澳高速的大車(chē)也川流不息，兩項目中間還有大瓦窯回遷房，居住品質(zhì)勢必會(huì )大打折扣。
有購房者表示，買(mǎi)大瓦窯的房不如去古城售樓處一條街轉轉，那里雖然在五環(huán)外，但區域氣質(zhì)比大瓦窯高多了。
大瓦窯往北，來(lái)到海淀西五環(huán)，四季青雙子星——融創(chuàng )香山壹號院和頤和金茂府，售價(jià)都在11萬(wàn)+。即便單價(jià)這么高，也沒(méi)能擋住購房人的熱情，自去年10月份開(kāi)盤(pán)，頤和金茂府目前已售罄清盤(pán)了，融創(chuàng )香山壹號院去化也超過(guò)了90%，銷(xiāo)售基本接近尾聲。這充分說(shuō)明，好地段、好產(chǎn)品，即便貴，人們還是趨之若鶩。
3、北五環(huán)：舊樓升級
北四環(huán)至北五環(huán)唯一在售的項目是首創(chuàng )的城市更新項目——小營(yíng)路5號。項目原為四方大廈，如今，舊寫(xiě)字樓“脫胎換骨“，以全精裝交付的住宅產(chǎn)品進(jìn)入新房市場(chǎng)。
小營(yíng)路5號所在的朝陽(yáng)區亞奧板塊，成名于上世紀90年亞運會(huì )。目前區域的二手房保利香檳花園單價(jià)9萬(wàn)+，遠洋萬(wàn)和城單價(jià)10萬(wàn)+，區域是名副其實(shí)的北京”富人區“。
不過(guò)升級改造的小營(yíng)路5號單價(jià)并不高，均價(jià)在6.7萬(wàn)元/平米。價(jià)格低有價(jià)格低的原因。首先，項目產(chǎn)權縮水厲害，只剩下50年產(chǎn)權；其次，項目沒(méi)有停車(chē)位，業(yè)主需要自購停車(chē)位；并且，項目的戶(hù)型也不如人意，幾乎全為單一朝向。
項目配套最亮眼的是學(xué)區資源，周邊名校有芳草地國際學(xué)校世紀小學(xué)一流二類(lèi)）和陳經(jīng)綸嘉銘校區（二流一類(lèi)），按照目前的朝陽(yáng)的入學(xué)政策，隨機派位入學(xué)。
目前，東四環(huán)至東五環(huán)內無(wú)在售新房項目，該區域略過(guò)。
4、結語(yǔ)
在慧聲說(shuō)房統計的13個(gè)四至五環(huán)內在售項目中，單價(jià)超過(guò)8萬(wàn)+的項目有6個(gè)。五環(huán)全面進(jìn)入”8萬(wàn)+“時(shí)代的定義并不準確，特別是南五環(huán)，大批項目都在”8萬(wàn)+“門(mén)口之外。
不過(guò)值得注意的是，從總價(jià)角度看，500萬(wàn)已經(jīng)基本買(mǎi)不起五環(huán)內新房。五環(huán)內終究是改善的天地，屬于剛需的機會(huì )不多。
展望未來(lái)，從土地供給端來(lái)看，五環(huán)內的項目越來(lái)越少。北京首批30宗供地，五環(huán)內僅有四宗，集中位于朝陽(yáng)區王四營(yíng)鄉。2019年-2021年，朝陽(yáng)區新建商品房均價(jià)分別是77374元/平米，77878元/平米，64581元/平米，三年的平均價(jià)格大約是7.3萬(wàn)/平米。因為位置關(guān)系，王四營(yíng)板塊的新房極有可能破8萬(wàn)元/平米。五環(huán)內是越來(lái)越高攀不起來(lái)。
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