龍潭寺還是主城的“價(jià)格洼地”嗎?
從一環(huán)到三環(huán)再到五環(huán)，乃至成都經(jīng)濟區環(huán)線(xiàn)高速，成都，是一個(gè)環(huán)狀為主發(fā)展的城市。以三環(huán)為界，基本圈定了傳統主城的范圍。然而，三環(huán)內可開(kāi)發(fā)土地愈加有限，不想走出傳統主城的購房者一直在尋找標的，而龍潭寺板塊，此前被視作“價(jià)格洼地”，預算有限的剛需或剛改陸續進(jìn)駐這個(gè)區域。此前的中鐵建北湖國際城、華宇旭輝錦繡花城、恒大錦城、綠地悅蓉公館等收獲了大批購入者，彼時(shí)一手房?jì)r(jià)1.1萬(wàn)-1.3萬(wàn)元/平米。
不過(guò)，此后幾宗高價(jià)地的拍出，尤其是隆基泰和以14500元/平米樓面價(jià)拿下龍潭寺69畝宅地，加上區域規劃的更新和城市界面的改善，一手房?jì)r(jià)隨之水漲船高。定位高端改善的項目，也有帶裝修賣(mài)到約2萬(wàn)/平米的。同時(shí)，產(chǎn)品形態(tài)發(fā)生變化，大平層、洋房乃至疊拼等產(chǎn)品入市，將區域準入門(mén)檻提高。據悉，目前龍潭寺板塊已云集了萬(wàn)科、保利、恒大、綠地、中糧、中鐵建、首鋼、金融街等房企，目前在售或將售項目不在少數。不過(guò)，區域房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度依舊偏低，仍需較長(cháng)周期培育，未來(lái)潛力可期。
▲龍潭寺板塊項目分布示意圖 中鐵建西派泊玥西派泊玥占地約53畝，7棟住宅呈圍合式布局。中庭水景占約70%，設計了3個(gè)湖心島，每一棟樓也分別形成一個(gè)獨立的半島。項目于8月6日取得8/10號樓預售證，推售150套房源，均價(jià)15014元/平米，其中，裝修標準5088元/平米。8號樓4T3，10號樓2T2，產(chǎn)品為160-180平米的大戶(hù)型。
▲中鐵建西派泊玥樓棟分布圖
首鋼蓉城里項目最大的特點(diǎn)在于S形布局，后期入住體驗具有優(yōu)勢，推窗可見(jiàn)北湖，景觀(guān)視野較好。此前價(jià)格為清水1.15萬(wàn)-1.4萬(wàn)/平米，目前住宅房源已經(jīng)售罄。萬(wàn)科錦園項目占地約82畝，容積率2.0，打造產(chǎn)品為8-11層、1T2的純洋房（無(wú)底商）。整體布局坐北朝南，加之區域上風(fēng)的位置，空氣流通和視野范圍可以得到保障。萬(wàn)科錦園拿地樓面價(jià)9008元/平米，于今年5月和7月分別取證，共推售600余套房源，加上裝修，價(jià)格19302-22607元/平米。
▲萬(wàn)科錦園實(shí)景圖保利瓏堂里院與萬(wàn)科地塊條件類(lèi)似，項目占地約54畝，容積率2.0，打造的產(chǎn)品是典型的“高低配”，包括3棟高層，13棟疊拼。今年7月保利瓏堂里院取證，推售238套房源，其中高層94套，疊拼144套。高層裝修總價(jià)175萬(wàn)起，單價(jià)16297-18397元/平米；疊拼清水總價(jià)298萬(wàn)起，單價(jià)16544-26500元/平米。剛改客群，可考慮保利高層產(chǎn)品。對居住舒適度要求較高，且預算更充足的，可考慮萬(wàn)科錦園。盡管面積段類(lèi)似，但萬(wàn)科洋房?jì)H有8-11F；且同樣為約105平米戶(hù)型，保利做成了三房，萬(wàn)科只做了兩房，舒適度相對更高。
▲保利瓏堂里院實(shí)景圖中糧瓏悅錦云項目于去年12月第三次取得預售證，推售202套房源，面積段135-175平米，帶裝修價(jià)格15956-23410元/平米。中糧瓏悅錦云的躍層與保利瓏堂里院的疊拼為競品。產(chǎn)品上，保利的層高6層，中糧的14層。價(jià)格上，保利的單價(jià)16544-26500元/平米，面積173-180平米，280多萬(wàn)可上車(chē)；而中糧的148-175平米戶(hù)型，最低總價(jià)約281萬(wàn)。同等價(jià)位中，顯然保利的居住舒適度更高。
▲中糧瓏悅錦云實(shí)景圖金融街融府2019年11月，金融街拿下龍潭寺一宗約55畝宅地，樓面價(jià)10900元/平米。地塊容積率2.0，產(chǎn)品由4棟多層、4棟小高層、3棟高層組成。目前暫無(wú)項目開(kāi)售信息。
▲金融街融府實(shí)景圖跨過(guò)東三環(huán)，還有同森翠疊森林、隆基泰和69畝項目待入市。其中，同森翠疊森林地塊僅21.6畝，容積率2.0，樓面價(jià)10400元/平米。地塊有河景，南面為成都石室中學(xué)（北湖校區），但北面有鐵路線(xiàn)。而隆基泰和69畝地塊，在2020年5月19日，以14500元/平米的樓面價(jià)，58%的溢價(jià)率成交。目前同樣未有項目開(kāi)售信息。而整個(gè)龍潭寺板塊的二手房，房?jì)r(jià)在1萬(wàn)-1.6萬(wàn)/平米，有品牌、相對新的小區，比如中鐵建北湖國際城、金科天籟城、保利林語(yǔ)溪等，二手房?jì)r(jià)基本在1.5萬(wàn)/平米左右。
▲龍潭寺板塊部分項目二手房?jì)r(jià)（截圖自鏈家）而龍湖麗景、東潤豪庭、上古天地等小區，二手房?jì)r(jià)則在1萬(wàn)-1.2萬(wàn)/平米。
▲同環(huán)線(xiàn)部分板塊二手房?jì)r(jià)（截圖自鏈家）整體來(lái)看，對比成華區其他區域，龍潭寺板塊的二手房?jì)r(jià)相對較低。
在1991年劃歸成華區后，龍潭寺板塊從“老工業(yè)+大農村”，經(jīng)歷了從“都市工業(yè)”向“總部基地”，再到“總部經(jīng)濟城”的三次轉型跨越。最初，其東西南北四面的鐵路，及區內的鋼材城等，給人的整體印象是貨車(chē)多、鐵路多、灰塵撲撲，與宜居還有一定距離。在總部經(jīng)濟城乃至新經(jīng)濟功能區規劃出爐之后，區域開(kāi)始有了美好藍圖。·升級整體規劃龍潭寺的整體打造正在因規劃而改變，政府目前對龍潭寺的總體規劃為“一軸”、“四片”、“三帶”。“一軸”是新成華大道商務(wù)商貿軸。“四片”是包括新北湖片區打造適宜居住、旅游、休閑國際生態(tài)社區；現代商務(wù)商貿區打造國際化居住中心、商務(wù)、商貿中心；總部經(jīng)濟城區打造中西部地區總部經(jīng)濟城；外環(huán)片區打造集生態(tài)觀(guān)光、影視攝影為一體的環(huán)城生態(tài)區。“三帶”是三環(huán)路生態(tài)帶、東風(fēng)渠生態(tài)帶、沙河生態(tài)景觀(guān)帶。其中，除了產(chǎn)業(yè)規劃和布局，較多的內容在于生態(tài)社區和生態(tài)帶的打造，在發(fā)展經(jīng)濟的同時(shí)，更注重環(huán)境的打造和改善。·轉型產(chǎn)業(yè)結構根據《成都龍潭新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)功能區五年行動(dòng)計劃（2018—2022）》，將高水平建設龍潭新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)功能區，打造國內一流、國際知名的“新經(jīng)濟·生態(tài)城”。具體到產(chǎn)業(yè)，便是圍繞數字經(jīng)濟、智能經(jīng)濟、共享經(jīng)濟三大新經(jīng)濟形態(tài)，利用資源稟賦、人才儲備、產(chǎn)業(yè)基礎等比較優(yōu)勢，加快打造數字通信、智能機器人、檢驗檢測三大產(chǎn)業(yè)基地。同時(shí)，加快完善龍潭總部新城酒店公寓、醫院、學(xué)校、道路等城市功能和環(huán)境優(yōu)化。
▲龍潭新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)功能區效果圖（圖片來(lái)源；成華區政府官網(wǎng)）“如今，龍潭總部新城三大主導產(chǎn)業(yè)集群效應初顯，數字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)集群聚集企業(yè)215家，智能經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)集群聚集企業(yè)108家，共享經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)集群聚集企業(yè)177家，為構建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈奠定了堅實(shí)基礎。”龍潭總部新城管委會(huì )相關(guān)負責人介紹說(shuō)。到2022年，實(shí)現新經(jīng)濟能級由“弱”到“強”的全面跨越，總部新城營(yíng)業(yè)收入達到1000億元以上，全口徑稅收突破50億元，集聚新經(jīng)濟企業(yè)數量超過(guò)1000家，引進(jìn)培育獨角獸企業(yè)至少1家。·落地城市配套事實(shí)上，從區位來(lái)看，龍潭寺地處東北三環(huán)，地理位置并不差，但跟主城同環(huán)線(xiàn)板塊比起來(lái)仍欠缺很多，其中一個(gè)原因便是區域遲遲未通地鐵。
▲圖據《成都軌道交通17號線(xiàn)二期工程環(huán)境影響報告書(shū)（征求意見(jiàn)稿）》根據成都地鐵線(xiàn)網(wǎng)規劃，區內將有地鐵8號線(xiàn)二期、17號線(xiàn)二期等線(xiàn)路經(jīng)過(guò)。其中17號線(xiàn)二期已于去年12月開(kāi)工建設，龍潭寺板塊涉及航空西路、龍潭商務(wù)區、高洪村站。
▲建設中的地鐵17號線(xiàn)二期航空西路站
8號線(xiàn)一期通到東北三環(huán)內側的十里店，目前全線(xiàn)軌行區已完成，預計今年底開(kāi)通。8號線(xiàn)二期已于今年5月啟動(dòng)建設，龍潭寺板塊涉及龍潭立交、桂葉路、龍潭寺東等5個(gè)站點(diǎn)，其中龍潭寺東站為T(mén)OD。
▲圖據《成都軌道交通8號線(xiàn)二期工程環(huán)境影響報告書(shū)（征求意見(jiàn)稿）》值得注意的是，龍潭寺東TOD是成都首批16個(gè)TOD項目之一。已完成備案，待建設。
▲成都首批16個(gè)TOD項目區域分布（圖片來(lái)源；成都軌道集團）該項目整體定位為“文旅成華薈萃城，公園城市樂(lè )活區”，鞏固成華大道文化創(chuàng )意發(fā)展軸建設，打造高品質(zhì)人才生活及服務(wù)中心，服務(wù)周邊產(chǎn)業(yè)功能區域。最新消息是，該項目已獲得一張建設工程規劃許可，含超過(guò)16萬(wàn)方TOD住宅。
▲龍潭寺東站TOD效果圖（圖片來(lái)源；成都軌道集團）實(shí)際上，如果驅車(chē)由龍潭寺出發(fā)，大約10公里可達建設路、猛追灣，15公里可到春熙路。如果地鐵8號線(xiàn)二期和17號線(xiàn)二期開(kāi)通，去IFS、太古里、東郊記憶、339、蘭桂坊等，將更加方便。區內醫教資源包括，石室中學(xué)（北湖校區）、成都三十八中、電子科大附小（龍潭校區）、機關(guān)26幼兒園（龍悅分園）等。同時(shí)，有市二院龍潭醫院在建，預計今年底開(kāi)始運營(yíng)。
▲建設中的市二院龍潭醫院·提升宜居屬性分三期打造的北湖生態(tài)公園，一、二期已經(jīng)對外開(kāi)放，待三期全部竣工，公園面積將達到4000余畝。一定程度上彌補了龍潭寺板塊曾經(jīng)作為老工業(yè)區的短板。
▲北湖生態(tài)公園效果圖（圖片來(lái)源；成華區政府官網(wǎng)）另有面積160余畝的熊貓體育公園，修建了小球綜合館、400米標準跑道田徑場(chǎng)、標準游泳池、室內外網(wǎng)球場(chǎng)及籃球場(chǎng)等體育設施。隨著(zhù)環(huán)城生態(tài)區規劃的出爐，龍潭楔作為“四心七楔”中的一楔，也將以“文化+”為主題，依托城綠相融的空間格局，差異化補強城市功能。據悉，龍潭濕地公園計劃年內建成。
▲成都市環(huán)城生態(tài)區用地布局規劃圖這三個(gè)公園分布在龍潭寺板塊的北面和東面，另有軌道交通綠帶線(xiàn)性公園——鐵路生態(tài)公園，緊鄰地鐵17號線(xiàn)二期高洪村站的龍潭新區公園也正在建設中。今后區域居民健身跑步、帶娃遛寵、周末休閑的體驗將更加美好。還有一點(diǎn)，地處主城東北的成華區，是成都的“上風(fēng)上水口”，每天都呼吸著(zhù)到達成都的“第一口新鮮空氣”。此外，區內還有沙河和東風(fēng)渠這兩條重要的河流貫穿全境。▲地處上風(fēng)口，空氣質(zhì)量好于主城與城南
不過(guò)，值得注意的是，目前區域的美好藍圖還沒(méi)完全兌現。眼下，除了“4S店集中區”和“國莎集團”兩張稍微拿得出手的名片以外，龍潭寺跟“總部經(jīng)濟城”還有比較長(cháng)的路要走。·整體城市界面有待改善由于總部新城鐵路以西區域八橫八縱16條道路基本為2003年-2009年建成，道路破損老舊嚴重，街區景觀(guān)、濱水綠地、慢行步道等建設較為滯后。2018年，總部新城推進(jìn)鐵路以西區域16條道路綜合整治工程和3條河渠約389.5萬(wàn)平米道路、綠化、景觀(guān)提升工程，現已率先啟動(dòng)航天路等7條道路及馬鞍山排洪渠建設。 ▲區域仍有大量汽修廠(chǎng)、4S店·商業(yè)配套“腿短”跟不上目前區內綜合商業(yè)包括六合廣場(chǎng)、星悅廣場(chǎng)（以前叫上古天地）、富潤生活廣場(chǎng)等，滿(mǎn)足基本的生活需求沒(méi)有問(wèn)題，但區內缺乏大型品牌綜合體。據公開(kāi)消息，龍港鋼材市場(chǎng)預計將于2021年一季度前完成拆除搬遷工作，預計將規劃為商業(yè)用地。寫(xiě)在最后如果自住，價(jià)格漲上來(lái)的龍潭寺，無(wú)疑將讓購房者付出更多購房成本。如果投資，應該看到，2024年地鐵開(kāi)通后其增量絕對值也不可小視。問(wèn)題在于看不看好區域，以及愿不愿意等。總之，根據規劃，龍潭寺板塊將打造一座集“生態(tài)旅游、現代產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟、健康宜居”四位一體的龍潭新城。加上同時(shí)與中優(yōu)、東進(jìn)、北改三方面的政策紅利有關(guān)聯(lián)，所以，區域各方面的改善也是實(shí)實(shí)在在發(fā)生著(zhù)的。
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東三環(huán)、南三環(huán)、西三環(huán)、北三環(huán)，200萬(wàn)預算，你pick哪一個(gè)？添加小編丨拉你進(jìn)群界面四川交流群丨新鮮資訊大放送▼往期熱門(mén)野蠻生長(cháng)十五年后，龍泉北迎來(lái)曙光了嗎？地價(jià)破萬(wàn)，房?jì)r(jià)2萬(wàn)+，光華新城“飄”了嗎？官宣，首張成都軌道TOD地圖正式發(fā)布半價(jià)神仙水能撐起萬(wàn)里目的奢侈品之夢(mèng)？
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