實(shí)探！11000元/㎡起的雙湖科技城值不值得買(mǎi)？
趕著(zhù)購物節的熱度，不少樓盤(pán)選擇了在雙十二進(jìn)行加推，而其中位于雙湖科技城的某樓盤(pán)，11月底首開(kāi)房源全部售罄，雙十二加推去化良好，在一眾去化低迷的樓盤(pán)中顯得格外特別。
經(jīng)常被拿來(lái)作對比的濱河國際新城，正因為荷湖規劃變動(dòng)遭遇著(zhù)口水風(fēng)波，曾經(jīng)同樣地王頻出的雙湖科技城，現在會(huì )因為一個(gè)項目的熱銷(xiāo)再次重回大眾視野嗎？
1
首先明確雙湖科技城區域規劃范圍：
由蓮花街、翠柏路、河陽(yáng)路、紅松路、金盞街和河陽(yáng)北路所圍合街區以及明珠路所圍合街區兩部分組成，規劃用地總面積約為3.91平方公里，其中金盞街兩側商業(yè)、商務(wù)用地、體育用地及社會(huì )停車(chē)場(chǎng)用地作為彈性控制范圍，地塊面積78.51公頃。
圖片來(lái)源：規劃局網(wǎng)站
雙湖科技城得名由來(lái)，就是區域內規劃約188畝的天健湖和約459畝的天德湖，以及圍繞湖心島建設的中原科創(chuàng )金融島，是以“北大深圳研究院（深港產(chǎn)學(xué)研基地）”為依托，建設中部一流的“科技金融中心”。
教育配套上，雙湖科技城內部共規劃7所公立學(xué)校——
4所小學(xué)：已確定的有3所，蓮花街第二小學(xué)、蓮花街第三小學(xué)、鄭州外國語(yǔ)附屬小學(xué)；
2所初中：高新區第二中學(xué)、鄭州高新區外語(yǔ)中學(xué)；
1所高中：鄭州中學(xué)紅梅街校區（高中校區）（已建成招生）。
醫療配套上，區域內規劃1所三級甲等醫院——鄭州中心醫院高新醫院，投資總額約7.7億元，占地面積約151畝，規劃床位1500張。
交通配套上，地鐵9號線(xiàn)規劃站點(diǎn)金盞街紅松路站、金盞街創(chuàng )新大道站從區域內部穿過(guò)。
商業(yè)配套上，沿著(zhù)金盞街兩側規劃設計創(chuàng )新科技智慧走廊和綜合性商業(yè)，集金融辦公、商業(yè)娛樂(lè )、創(chuàng )客園區為一體。
底圖來(lái)源：規劃局網(wǎng)站
2
再來(lái)看雙湖科技城歷年土拍信息匯總——
這片不大的土地上，已經(jīng)入駐了7家本土乃至全國的知名房企。最早入市的是中海萬(wàn)錦熙岸和華潤悅景灣，目前華潤悅景灣已經(jīng)清盤(pán)，保利和光逸園（備案名）正處于前期籌備階段， 主要在售樓盤(pán)共有5個(gè)：中海萬(wàn)錦熙岸、美的翰悅府、金輝優(yōu)步花園、正商湖西學(xué)府、龍湖天境。
1、中海萬(wàn)錦熙岸
?基本信息： 項目占地面積約113.98畝，容積率2.49，綠化率31%，共規劃4棟31-34層高層、1棟18層小高層、16棟洋房。
?地段概述： 項目北側為保利和光逸園（備案名）地塊，西側臨近雙湖科技城主干道創(chuàng )新大道，南側臨近河陽(yáng)路，一路之隔為天健湖公園綠地及水系，東側臨近高新區管委會(huì )家屬院及杜寨遺址公園。項目距離在建的地鐵8號線(xiàn)最近的站點(diǎn)為天健湖站，距離約2.4公里，后期公共出行更依賴(lài)規劃中的地鐵9號線(xiàn)。
▲小區南側綠地
▲天健湖水景
▲創(chuàng )新大道
?在售戶(hù)型產(chǎn)品： 目前高層房源已售罄，洋房在售樓棟6/7/8/9/10/14/19#樓，戶(hù)型建面約144㎡，帶裝修交付。
?交房時(shí)間： 預計2021年9月交付。
?參考價(jià)格：15300-16100元/㎡
點(diǎn)評：在占地造湖專(zhuān)項整改背景下，中海萬(wàn)錦熙岸門(mén)前臨近的天健湖水景屬于稀缺不可復制資源，同時(shí)項目東側又有規劃的杜寨遺址公園作加持，這是中海在雙湖科技城立足的核心競爭力，再加上準現房帶裝修，交房入住等待周期短，也是個(gè)賣(mài)點(diǎn)。不過(guò)項目戶(hù)型規劃單一，僅有144㎡戶(hù)型，且戶(hù)型設計較為一般。
2、美的翰悅府
?基本信息： 項目占地面積約77.8畝，容積率2.99，規劃為純高層小區，共有11棟27-33層高層住宅、1棟社區商業(yè)（現為售樓部）和1所12班制幼兒園，規劃總戶(hù)數1544戶(hù)，車(chē)位比1:1，戶(hù)型建面約89-130㎡，精裝修交付。
?地段概述： 項目北側臨近主干道蓮花街，西側臨近金輝優(yōu)步花園，南側臨近華潤悅景灣及規劃中的蓮花街第三小學(xué)，東側緊鄰紅松路，一路之隔為鄭州中學(xué)紅梅街校區(高中校區)，項目距離規劃中的地鐵9號線(xiàn)站點(diǎn)較近，約800米左右，后期公共出行便利。
▲一路之隔的鄭州中學(xué)高中部
▲實(shí)體樣板間
?在售戶(hù)型產(chǎn)品：目前在售7#、12#樓高層，剩余1棟8#樓未推出，剩余樓棟房源已基本售罄。
?交房時(shí)間： 1/2/4/5/6/9#樓預計2022年12月底交付，7/8/11/12/13#樓預計2023年6月底交付。
?參考價(jià)格： 7#均價(jià)13000元/㎡，12#樓均價(jià)11000-12000元/㎡。
點(diǎn)評：美的翰悅府為雙湖科技城目前唯一的純高層住宅小區，相比周邊高低配樓盤(pán)，高層的居住舒適度更高，且美的打造的差異化競爭戰略是以“智慧健康社區”為標簽，精裝修交付且贈送26種智能化產(chǎn)品，和康橋未來(lái)公元定位的“AI智慧互聯(lián)生活城邦”不謀而合，這或許是未來(lái)人居一個(gè)主流的革新方向。不過(guò)項目不足之處就是東南角規劃有公交場(chǎng)站及社會(huì )停車(chē)場(chǎng)。
▲地塊東南角臨近公交場(chǎng)站及社會(huì )停車(chē)場(chǎng)
▲樓盤(pán)工程進(jìn)度對比
3、金輝優(yōu)步花園
?基本信息： 項目占地面積約72.82畝，容積率2.49，共規劃6棟高層、8棟洋房，高層戶(hù)型建面約89㎡，洋房戶(hù)型建面約128㎡，精裝修交付。
?地段概述： 項目北側臨近主干道蓮花街，西側臨近規劃中的高新區第二中學(xué)、億科新城(北院)，南側為正商湖西學(xué)府，東側為美的翰悅府。
▲億科新城(北院)
▲工地實(shí)拍
?在售戶(hù)型產(chǎn)品：目前在售高層12#、13#樓，剩余高層樓棟已售罄，主力戶(hù)型為89㎡三房；洋房在售6#樓，剩余1/5/7/8#樓共計四棟未推出，主力戶(hù)型為128㎡。
?交房時(shí)間：預計2022年年底交付3/4/9/11/14/15/16#樓。
?參考價(jià)格： 高層均價(jià)11700-12000元/㎡，洋房均價(jià)14500-15000元/㎡
點(diǎn)評：作為閩系房企，金輝交出的答卷明顯落后融信一大截。優(yōu)步花園是金輝繼濱河云著(zhù)之后在鄭州的第二個(gè)項目，社區規劃排布也和濱河云著(zhù)如出一轍，高層89㎡戶(hù)型僅為2.5開(kāi)間朝南，洋房128㎡做到了四室，功能區間分布與中海萬(wàn)錦熙岸類(lèi)似，相比較之下優(yōu)化了玄關(guān)設計，私密性更好。總的來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)很容易泯然于眾盤(pán)的項目，無(wú)論是產(chǎn)品規劃和價(jià)格都沒(méi)有太大競爭優(yōu)勢。
4、正商湖西學(xué)府
?基本信息：項目占地面積約總占地77畝，總建筑面積18.6萬(wàn)方，容積率2.49，共規劃4棟高層、9棟洋房，內部配套1所幼兒園，高層戶(hù)型建面約94-115㎡，洋房戶(hù)型建面約104-118㎡，精裝修交付。
?地段概述：項目北側臨近金輝優(yōu)步花園，西側規劃有市公園綠地，南側相鄰地塊規劃為商業(yè)用地，東側臨近規劃的蓮花街第三小學(xué)。
▲工地實(shí)拍
?在售戶(hù)型產(chǎn)品：目前高層13#樓已售罄，主要在售洋房1#、15#樓，剩余高層11#樓、洋房2/3/4/5#樓未推出。
?交房時(shí)間：預計2022年8月31日。
?參考價(jià)格：高層均價(jià)11300-12300元/㎡，洋房均價(jià)12800-13500元/㎡。
點(diǎn)評：正商似乎總和高性?xún)r(jià)比掛鉤，在雙湖科技城也不例外，湖西學(xué)府的洋房售價(jià)屬于片區內最低水準，精裝的均價(jià)甚至比毛坯交付的龍湖天境略低，洋房規劃的戶(hù)型面積段最低104㎡起，也是打破片區的最低記錄，需要注意的是戶(hù)型全部是封閉陽(yáng)臺，無(wú)飄窗面積贈送。
5、龍湖天境
?基本信息：項目占地面積102.5畝，容積率2.49，共規劃規劃3棟31層高層住宅、3棟19層公寓、12棟7-9層洋房，高層戶(hù)型建面約99-115㎡，洋房戶(hù)型建面約116-143㎡，毛坯交付。
?地段概述：項目北側臨近在建的三甲級醫院鄭州中心醫院，東側臨近交通主干道創(chuàng )新大道，一路之隔為規劃中的中心公園，南側規劃為住宅用地，臨近一所規劃小學(xué)，同時(shí)距離規劃中的地鐵9號線(xiàn)站點(diǎn)350米左右。
▲工地實(shí)拍
▲綠梅街
?在售戶(hù)型產(chǎn)品：11月底首開(kāi)推出高層14#樓、洋房7/8/9/10#樓，目前主要在售高層15#樓、洋房5#樓。
?交房時(shí)間：高層預計2023年6月底交付，洋房預計2023年12月底交付。
?參考價(jià)格：高層均價(jià)10000-11000元/㎡，洋房標準層均價(jià)13500-14500元/㎡。
點(diǎn)評：作為龍湖定位剛改、改善的天字系產(chǎn)品，龍湖天境的產(chǎn)品力有絕對優(yōu)勢，高層采用架空層設計，洋房標準層大橫廳+寬景陽(yáng)臺，頂樓采用復式躍層設計，贈送空中露臺花園，同時(shí)外部臨近9號線(xiàn)規劃站點(diǎn)和規劃中心公園，這樣的條件加上首開(kāi)低價(jià)優(yōu)惠直接燃爆。不過(guò)不足之處是北側臨近醫院。
除了以上在售樓盤(pán)，位于中海萬(wàn)錦熙岸北側、與龍湖同期拿地的保利和光逸園也即將入市，另外在本月21日，又有一宗土地（鄭政高出〔2020〕17號）即將進(jìn)行出讓?zhuān)貕K位于保利和光逸園（備案名）西側，和美的翰悅府一樣在地塊東南角規劃一處公共交通場(chǎng)站用地，地塊占地面積48677.06㎡，約合73畝，容積率大于1.1、小于2.0，與保利同屬低密社區，值得期待。
▲保利和光逸園售樓部在建中
3
雙湖科技城在售項目產(chǎn)品及均價(jià)整理如下——
雙湖科技城內的困斗廝殺一直是分階段的，一代目的華潤和中海都即將交房，二代目的美的、金輝和正商各自拿出殺手锏，美的以智慧社區、純高層為核心進(jìn)行爆破，金輝雖然籍籍無(wú)名但有貝殼正規軍，正商則是剛需性?xún)r(jià)比首選，三代目的龍湖天境搶先首開(kāi)入市，奪取客戶(hù)資源，然而需要警惕的來(lái)自雙湖科技城外圍樓盤(pán)——
融信朗悅時(shí)光之城，配套在建的地鐵8號線(xiàn)天健湖站鄭州高新實(shí)驗中學(xué)，退臺洋房產(chǎn)品都是亮點(diǎn)；
萬(wàn)科城湖心島所剩房源不多，但九期地塊一有動(dòng)靜，浩大的老業(yè)主群體瞬間就能占據大片有力戰場(chǎng)。
對于現在的雙湖科技城而言，要想成為高新區改善居住品質(zhì)的核心承載區，還有很長(cháng)的一段路要走。
▼
Hash:1cc261be05f0ad7f7da498bb3ce44f6e8af600cb
聲明：此文由 鄭州樓市 分享發(fā)布，并不意味本站贊同其觀(guān)點(diǎn)，文章內容僅供參考。此文如侵犯到您的合法權益，請聯(lián)系我們 kefu@qqx.com