2021勢必迎來(lái)貼身肉搏的區域！主城房?jì)r(jià)之底是否再被擊穿？
01
先來(lái)看一張圖。
重點(diǎn)放在四環(huán)沿線(xiàn)。
向西，高新新城，帶裝修均價(jià)11500-12000，毛坯均價(jià)11000左右。
至于東四環(huán)外的白沙，毛坯均價(jià)也在13000左右。
向西的高新新城成了四環(huán)沿線(xiàn)上的價(jià)格洼地。以89㎡小三房為例，首付不到30萬(wàn)，月供3925元，基本上是鄭州四環(huán)最低門(mén)檻。
過(guò)去的2020年，高新區以住宅198萬(wàn)㎡的成交量高居主城榜首。
這其中，高新新城也一定是出了力的。
再來(lái)看一張圖。
這是農歷開(kāi)年，高新雙湖科技城又要推出的一塊住宅用地。
一路之隔就是保利和龍湖。
不可否認，2021年勢必迎來(lái)肉搏之戰的區域就在雙湖科技城！
前兩天，我們一路向西，穿過(guò)高新老城，再次實(shí)探四環(huán)外的高新，只不過(guò)，這次重點(diǎn)放在了雙湖科技城南區。
老城科學(xué)大道城市界面，繁忙的科學(xué)大道是高新城人民通往市區的關(guān)鍵道路。
嚴格意義上，雙湖科技城只包括兩部分。其一，蓮花街、翠柏路、河陽(yáng)路、紅松路、金盞街、河陽(yáng)北路圍合街區，其二，明珠路圍合街區。
不少地塊都有了主人。
圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò )，僅供參考。
地鐵9號線(xiàn)穿過(guò)的金盞街為界，雙湖科技城分南北兩區。北區，開(kāi)發(fā)較早，以華潤、正商、美的、金輝等房企為主。去年5月，我們做過(guò)實(shí)探，8號線(xiàn)開(kāi)工/均價(jià)1萬(wàn)1/高逼格規劃，剛需天堂還是深坑？
這一次，我們將重點(diǎn)放在了南區。
相比較北區，南區占據天然優(yōu)勢。
1、 容積率更低，北區容積率一般在2.49-2.99，大多數產(chǎn)品地價(jià)不低，只好做高層+洋房高低配設計，居住純粹度大打折扣。南區雖然也做了高低配，但容積率最高不超過(guò)2.49，甚至保利新地塊容積率不超2。
2、整個(gè)雙湖科技城 大部分水系都在南區，再加上公園、綠地，生態(tài)環(huán)境更宜居。
3、 南區多凈地，更多的安置用地，三甲醫院用地，五館合一的文化用地，唯一的一所高中用地，大型商業(yè)用地都集中在北區，北區人口數量、流動(dòng)性、復雜程度都要大于南區。
當然，不黑不吹，南區目前開(kāi)發(fā)成熟度比不上北區。
開(kāi)車(chē)在金盞街以南逛， 白紙、空曠、待開(kāi)發(fā)是南區給我的第一印象。但有兩個(gè)細節，我必須說(shuō)一下，整個(gè)高新區對雙湖科技城還是相當重視的。
其一，雖然片區內斷頭路不少，但能通行的道路紅綠燈系統都正常，路況干凈，整潔，隨處可見(jiàn)清掃車(chē)、環(huán)衛工、灑水車(chē)。
其二，這個(gè)片區是有公共交通的，不只是臨近科學(xué)大道的區域，還有區域內的小路，連通地鐵站。
雙湖區域的南北主干道，創(chuàng )新大道，路況不錯。
雙湖南片區中海萬(wàn)錦熙岸，片區最早交付項目，目前余144㎡洋房在售，價(jià)格接近16000。
龍湖天境售樓部附近的公交站。S開(kāi)頭的公交車(chē)，可連通地鐵站。
區域現狀，大量的待開(kāi)發(fā)用地。
紅綠燈都是正常運行的。
路兩側的綠化還有待呈現。
區域內有不少斷頭路，有待連接，如圖是綠梅街。
三甲醫院，鄭州中心醫院雙湖院區，規劃150畝，1500個(gè)床位。
雙湖科技城中央公園，面積很大，整體還處于未修葺階段。冬天里，顯得有點(diǎn)兒落寞。
沿創(chuàng )新大道拐上蓮花街，區域才熱鬧起來(lái)。
排隊穿過(guò)蓮花街西四環(huán)，再度回到城市里的熙熙攘攘。
這就是區域現狀。
1、 區域住宅用地所剩不多，不超10塊。但目前推盤(pán)量并不小，高新區還需要更多的人口流入，這取決于后續科創(chuàng )的發(fā)力，產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)。
2、盯緊金盞街，不僅有地鐵布局，沿線(xiàn)兩側規劃打造超過(guò)20萬(wàn)方的濱水商業(yè)。這會(huì )是一條集金融辦公、創(chuàng )客園區、商業(yè)中心的片區發(fā)展主軸。
3、 約6平方公里的小微城市，教育、醫療、商業(yè)、辦公、行政、公園都能在3公里內實(shí)現，已屬難得。
4、 湖心島、五館合一、鄭州中心醫院、中央公園、外語(yǔ)中學(xué)附屬小學(xué)等配套都是待呈現狀態(tài)。
雙湖科技城還需要更多的時(shí)間，但，所幸，核心區不大。
02
說(shuō)回樓盤(pán)上。
目前南區，除開(kāi)中海萬(wàn)錦熙岸有部分洋房在售，均價(jià)接近16000。片區內還有兩大新盤(pán)，其一，龍湖地產(chǎn)在高新區的第二個(gè)項目龍湖天境，其二，保利在高新區的又一項目保利和光嶼湖。
龍湖天境，天字系，龍湖的TOP系列產(chǎn)品，全國第五個(gè)天境。
保利和光嶼湖，和光系，首次入鄭，同樣是保利的高端改善系。
差不多的位置，都是洋房+高層，都是高端產(chǎn)品系，選誰(shuí)？
先看小區位，還得拿出這張圖。
龍湖天境：
優(yōu)勢：
位于區域兩條主干道交會(huì )處，規劃有地鐵9號線(xiàn)地鐵站，地鐵建成后，標準的地鐵盤(pán)。
向東一路之隔就是中央公園，面積大，建成后相當于業(yè)主的后花園。南側規劃有小學(xué)。
東北方向是區域規劃的集中商業(yè)，便利生活。
劣勢：
北面鄰片區唯一三甲醫院，150畝，床位1500張，落成后周邊人流量大，或影響交通。
地鐵9號線(xiàn)未獲批，目前雙湖還要依賴(lài)2024年通車(chē)的8號線(xiàn)。龍湖距科學(xué)大道2.5公里。
周邊處于規劃階段，無(wú)其他樓盤(pán)，無(wú)法抱團取暖。
保利和光嶼湖：
優(yōu)勢：
位于創(chuàng )新大道東側，更靠南，更靠近科學(xué)大道。
雙公園天健湖和杜寨遺址公園，均已落成。
部分房源站在陽(yáng)臺可看到湖景。
距在建地鐵8號線(xiàn)最近站點(diǎn)2.6公里，不算地鐵盤(pán)，但后期借助公交、小藍車(chē)可實(shí)現連通。距離規劃中的9號線(xiàn)不到900米左右。
緊鄰最早交付的中海。
東側有小學(xué)和中學(xué)，均為高新區管委會(huì )牽頭建設，外語(yǔ)特色，起點(diǎn)不低。
劣勢：
創(chuàng )新大道西側，一路之隔是片區的公交車(chē)樞紐場(chǎng)站，有利有弊吧。
小結：從區域規劃來(lái)看 ，C位應該就是龍湖天境所處位置，但正因為C位，周邊太過(guò)嘈雜。如果想親水，站在陽(yáng)臺遠眺湖景，可選保利。
再看產(chǎn)品規劃。
龍湖天境：
但從產(chǎn)品系上來(lái)說(shuō)，龍湖在鄭州的產(chǎn)品規劃都不錯，就看交付結果了。
容積率2.49（包含公寓），12棟洋房（8-9層），3棟高層，3棟公寓，1棟配套用房。和 景粼玖序一樣，仍舊規劃有公寓。把效果圖放大，最北面就是3棟公寓，底部有商業(yè)，或影響高層低樓層業(yè)主居住舒適度。
高層2T4，戶(hù)型全都是3房，99㎡，115㎡，洋房1T2,116㎡和143㎡，143㎡為洋房主力戶(hù)型，整體偏改善定位。
龍湖一貫主打景觀(guān)，天境 規劃三重歸家禮序+雙軸六園八景+三大定制主題空間（深海奇緣海底樂(lè )園+全齡架空層泛會(huì )所+650米有氧環(huán)形跑道），還是有想法的。
單說(shuō)目前售樓部的景觀(guān)展現，天境和天鉅項目上都大面積用了水景。我們這次去的時(shí)候天氣太冷，售樓部示范區的水景關(guān)了。這是從網(wǎng)上搜到的天境水景，大家感受一下。
產(chǎn)品是不錯，就看落地如何了。目前龍湖在鄭州只有南龍湖的項目部分房源交付。
保利和光嶼湖：
保利同樣做的是高層+洋房的高低配。
高層基本上布局在創(chuàng )新大道沿線(xiàn)和社區最北位置，創(chuàng )新大道為后期片區主干道，或有些許噪聲，但影響不大。
保利地塊更大，容積率更低。
規劃9棟20層高層、18棟7+1洋房、1棟幼兒園及1棟配套用房。和龍湖天境不一樣的是，全部 精裝交付。
高層3T6，洋房1T2，高層也全都是三房，90㎡，115㎡，120㎡，洋房更純粹，標準層只有一個(gè)面積140㎡，有部分 底躍、頂躍針對改善人群。
保利和光嶼湖此次的景觀(guān)設計也相當有特色，在售樓部，光、影、聲音三者結合，也有一番韻味（不好意思，沒(méi)有拍到圖片）。
小結：兩者都將社區內最好的位置給了洋房產(chǎn)品。高層產(chǎn)品或多或少受到噪音、底商、公寓的影響。買(mǎi)龍湖，最好避開(kāi)西北角房源，更嘈雜。買(mǎi)保利，也可選擇靠東，靠南房源。
再看戶(hù)型。
龍湖天境：
龍湖高層最小面積做了99㎡的三房?jì)蓮d兩衛，注意是兩衛。個(gè)人挺喜歡這個(gè)設計的，并不常見(jiàn)。多一個(gè)衛生間多了方便，而且還是全明戶(hù)型，朝南臥室都有飄窗，作為首套，空間絕對夠用了。
洋房最小面積116㎡。總價(jià)低，是入住低密洋房的一個(gè)低門(mén)檻，總價(jià)160萬(wàn)左右。
相比較而言，143㎡洋房戶(hù)型更舒適。
四開(kāi)間朝南，南向均有陽(yáng)臺和飄窗。主臥套房設計。 打算看洋房的，還是推薦這個(gè)戶(hù)型。
保利和光嶼湖：
戶(hù)型方面，保利的高層也全部為三房設計，洋房全部都是140㎡。 保利戶(hù)型最大的特色就是贈送空間，每個(gè)戶(hù)型都有贈送面積。
高層最小戶(hù)型做到90㎡。三開(kāi)間朝南，北向小房間贈送超過(guò)一半兒面積，可DIY臥室。但因為是陽(yáng)臺改造，后期窗戶(hù)可能做不到其他臥室那么開(kāi)闊，對采光、通風(fēng)有些許影響。
陽(yáng)臺改房間，樣板間如下：
作為精裝交付，保利在精裝樣板間內展示了大量的收納設計，還是挺有想法的。
玄關(guān)，附帶穿衣鏡，扶手。
玄關(guān)另一側的收納空間。
客廳的收納。
洋房全都是140㎡戶(hù)型，三開(kāi)間朝南，客廳橫廳設計，采光面挺大。橫廳設計有一個(gè)弊端，喜歡的人很喜歡，不喜歡的人覺(jué)得特別別扭，個(gè)人很喜歡這個(gè)橫廳設計，客廳視野特別開(kāi)闊。洋房同樣有贈送,但是即便加上贈送，140㎡的洋房戶(hù)型北面臥室還是有點(diǎn)兒小，有點(diǎn)兒小遺憾。
小結：戶(hù)型方面，高層方面，推薦龍湖的99㎡三房?jì)尚l戶(hù)型，住的時(shí)間更長(cháng)，也更舒適。同時(shí)也推薦保利的90㎡三房，贈送大半個(gè)臥室，對剛需來(lái)說(shuō)，還是有吸引力的。洋房方面，看個(gè)人喜好。
龍湖天境目前已經(jīng)開(kāi)盤(pán)兩次，首開(kāi)效果不錯，率先在南部片區吸收了一部分購房客戶(hù)。保利做精裝修交付，價(jià)格肯定要比龍湖貴，至于首開(kāi)價(jià)格多少，暫不得知。有劇透，高層預計13000左右，洋房16000左右。
高新新城的客戶(hù)有限，又遇上片區集中供應，兩公里內有八個(gè)樓盤(pán)在推售，2021年，保利又加入戰局，你選誰(shuí)？
不論選誰(shuí)，你必須要做的就是實(shí)地去周邊走一走，轉一轉。
考慮：目前雙湖的進(jìn)度你是否能接受，你是否能等得上它的規劃落地，如果可以，那就買(mǎi)？如果不行，那就換！
· END ·
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